BUSINESS INTERMEDIAIR

Ons INFO Blog

Geldige overdracht

 

Volgens de wet (art. 3:84 BW) is een overdracht van een goed rechtsgeldig als er sprake is van:

een geldige levering;

een geldige titel, bijv. een koopovereenkomst;

beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder.

Onroerende zaak. Als het gaat om de overdracht van een onroerende zaak, komen daar ten aanzien van de levering nog twee eisen bij (art. 3:89 BW) . De levering moet plaatsvinden door middel van een notariële leveringsakte, die wordt ingeschreven in de openbare registers (het Kadaster).

 

Discussies in de praktijk

Wat is er precies overgedragen? 

Nu gebeurt het regelmatig dat partijen het niet eens blijken te zijn over wat er nu precies door de verkoper aan de koper is overgedragen. Zo kan een verkoper van mening zijn dat er meer is overgedragen dan de bedoeling was. Het gebeurt ook wel dat een koper vindt dat er te weinig aan hem is overgedragen.

Discrepantie. Juristen zeggen dan dat er sprake is van een discrepantie tussen de titel en de levering.

 

Hoofdregel

De situatie is dan juridisch als volgt:

als er meer is verkocht dan in de akte van levering is vermeld, dan is dat meerdere niet in eigendom overgegaan. Voor dat meerdere heeft er immers geen levering plaatsgevonden. Zo mogelijk zal de verkoper dit alsnog aan de koper moeten leveren.

als er meer is geleverd dan er is verkocht, geldt hetzelfde. Ook dan is het meerdere niet overgedragen, omdat daarvoor een titel ontbreekt. Het meerdere is immers niet in de verkoop en koop begrepen.

Meerdere niet overgedragen. In beide gevallen geldt dus dat het meerdere niet is overgedragen, zij het om een verschillende reden. Dit is al jaren geleden in een aantal belangrijke arresten van de Hoge Raad bepaald.

Aanvullende leveringsakte. Het kan wel zo zijn dat de leveringsakte een aanvulling inhoudt op de koopovereenkomst. Als de notaris in de leveringsakte opneemt dat de verkoper de in de akte omschreven onroerende zaak aan de koper verkoopt en de koper die van de verkoper koopt, kan dat mogelijk gelden als een aanvulling op de (eerdere) koopovereenkomst. De bepalingen in de leveringsakte overrulen dan als het ware de koopovereenkomst. Ook komt er vaak in leveringsakten de passage voor dat de koopovereenkomst tevan kracht blijft, voor zover daar in de leveringsakte niet van is afgeweken. Ook op die grond kan gesteld worden dat de leveringsakte een aanpassing bevat van het koopcontract.

 

Omschrijving verkochte

Nauwkeurig omschrijven. 

Het gaat vaak mis als de feitelijke omvang van het verkochte niet correspondeert met de kadastrale oppervlakte of als er een gedeelte van een kadastraal perceel wordt verkocht. Let op.  Om deze reden is het van groot belang dat het perceel dat verkocht wordt in het koopcontract nauwkeurig wordt omschreven.

Deel van een perceel. Gaat het om een gedeelte van een perceel, dan is het zinvol daarbij aan te knopen bij fysieke kenmerken in het terrein, door bijv. te vermelden dat het terrein wordt begrensd door de heg of het hart van de sloot ter plaatse. Het is daarbij verstandig het perceel zo zorgvuldig mogelijk aan te geven op een tekening.

Kadasterwet. Voor een geldige overdracht is het noodzakelijk dat de over te dragen zaak voldoende is geïndividualiseerd. Belangrijk in dat verband zijn de voorschriften in de Kadasterwet. Deze wet schrijft voor hoe een onroerende zaak in een leveringsakte moet worden omschreven.

Drie eisen. In de akte moet (art. 20 Kadw) melding worden gemaakt van:

de aard van het object (bijv. een perceel grond of een woonhuis met erf);

de plaatselijke aanduiding (feitelijk adres); en

de kadastrale aanduiding.

Feitelijke omschrijving. Als de feitelijke omschrijving afwijkt van de kadastrale aanduiding, dan gaat meestal de feitelijke omschrijving voor. Deze geeft over het algemeen immers het beste aan wat partijen hebben verkocht respectievelijk gekocht.

 

Uitleg

Door de rechter. 

Als partijen er samen niet uitkomen wat nu precies verkocht is, moet de rechter er nogal eens aan te pas komen. De koopovereenkomst en/of de leveringsakte zullen dan moeten worden uitgelegd. Wat hebben partijen precies afgesproken? En wat is er blijkens de leveringsakte daadwerkelijk overgedragen?

Een praktijkvoorbeeld

Parkeerterrein gekocht. K. heeft (mondeling) van V. een parkeerterrein gekocht ten behoeve van zijn restaurant. Het parkeerterrein is vrijwel helemaal omringd door een haag.

Twee kadastrale percelen. Het grootste gedeelte van het parkeerterrein wordt gevormd door kadastraal perceel 1, de rest is een deel van kadastraal perceel 2. In zowel het koopcontract als de leveringsakte wordt alleen perceel 1 met de daarbij behorende oppervlakte vermeld. Het gedeelte van perceel 2 wordt niet genoemd. Nadat K. hierachter is gekomen, sommeert hij V. ook het resterende deel nog aan hem te leveren. V. stelt zich echter op het standpunt dat hij alleen perceel 1 aan K. heeft verkocht. Bovendien kan hij het gedeelte van perceel 2 niet meer aan K. leveren, omdat hij het gehele perceel 2 inmiddels heeft overgedragen aan een derde.

 

Te weinig geleverd. 

De rechtbank stelt V. in het gelijk. In hoger beroep oordeelt Hof Amsterdam echter anders (ECLI:NL:GHAMS:2020:3480) . Het hof komt op grond van de feiten tot de conclusie dat het gehele parkeerterrein aan K. is verkocht. De omschrijving in de leveringsakte was dus onjuist.

Schadevergoeding. Nu V. perceel 2 al aan een ander had geleverd, had het volgens het hof echter geen zin om V. te veroordelen het ontbrekende gedeelte alsnog aan K. te leveren. Wel werd V. veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding, omdat hij de koopovereenkomst niet volledig was nagekomen.

 

Hoe discussies te voorkomen?

Het is duidelijk dat niemand op dit soort uitlegkwesties en procedures zit te wachten. Ook u als makelaar niet. De hiernavolgende maatregelen kunnen helpen dit te voorkomen.

Vraag altijd een kadastrale tekening van het object op en vergelijk zo mogelijk de kadastrale oppervlakte met de oppervlakte in het veld.

Doe vooraf een check van het object op https://kadastralekaart.com Op deze gratis online kadasterkaart worden de kadastrale grenzen over de werkelijke plaatselijke situatie heen geprojecteerd.

Omschrijf het verkochte zo nauwkeurig mogelijk aan de hand van fysieke aanknopingspunten in het terrein en zorg voor een duidelijke weergave op een tekening.

Zorg er bij een gedeeltelijk kadastraal perceel voor dat dit in aanwezigheid van partijen voor de levering door het Kadaster wordt ingemeten. Laat, als dit niet haalbaar is, in ieder geval (via de applicatie Splits) de voorlopige begrenzing en oppervlakte vaststellen. Vooraf laten inmeten door het Kadaster is de goedkoopste oplossing. Bij het splitsen met voorlopige kadastrale grenzen (VKG) worden de voorlopige contouren van het perceel of ingetekend of door middel van een te uploaden coördinatenbestand vastgesteld. Later vindt dan een zogenaamde ‘verificatiemeting’ door het Kadaster plaats. Het kadastrale perceelnummer wordt al wel direct definitief vastgesteld.

Onduidelijkheden bij de omschrijving van het verkochte in het koopcontract en/of de leveringsakte kunnen ongewenste discussies tussen partijen opleveren. Omschrijf het verkochte zo nauwkeurig mogelijk aan de hand van fysieke aanknopingspunten en zorg voor een duidelijke weergave op een tekening.