BUSINESS INTERMEDIAIR

In koopcontracten wordt vaak opgenomen dat een beroep op een ontbindende voorwaarde door middel van een schriftelijke verklaring moet plaatsvinden. Wat nu als dat via een e-mail gebeurt? Mag dat ook? Wat zegt de rechter?

 

Wat speelde er?

Verkoop appartement. 

Aemstel verkocht aan Mejoro een appartement. In het koopcontract werd als gebruikelijk opgenomen dat de verkoper het appartement vrij van hypotheken en beslagen moest overdragen.

Beslagen. Op het appartement rustten bij het sluiten van de koopovereenkomst al diverse beslagen. Aemstel was daarom zo verstandig om in het koopcontract een ontbindende voorwaarde op te nemen dat hij de koopovereenkomst kon ontbinden als het hem niet lukte om het appartement vrij van hypotheken en beslagen te leveren.


Beroep op ontbindende voorwaarde

Schriftelijke verklaring. 

In de koopakte was verder bepaald dat een beroep op de ontbindende voorwaarde moest plaatsvinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de notaris. Tip.  Als uw cliënt niet zeker weet of de hypotheken en beslagen op het pand eraf gaan, is het verstandig om daarvoor in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde op te nemen.

Geen overeenstemming. Het lukt Aemstel niet om met de beslagleggers tot overeenstemming te komen. Hij kan het appartement dus niet vrij van beslagen aan Mejoro leveren.

 

E-mail aan de notaris. 

Aemstel stuurt daarom een e-mail aan de notaris met de boodschap dat hij de koopovereenkomst op basis van de overeengekomen ontbindende voorwaarde ontbindt. De notaris stuurt de e-mail dezelfde dag nog door aan Mejoro. Daarmee was de kous af, zou men denken.

Naar de rechter. Mejoro laat het er echter niet bij zitten en vecht de ontbinding van de koopovereenkomst via de rechter aan. Hij voert daarbij onder meer aan dat de ontbindingsverklaring van Aemstel niet kan worden beschouwd als een schriftelijke mededeling. Het ging immers om een e-mail en niet om een brief.

 

Wat vindt de rechter?

Schriftelijk. 

Rechtbank Rotterdam is het niet eens met dit standpunt van Mejoro. In het koopcontract is niet meer bepaald dan dat de ontbinding ‘schriftelijk’ moet gebeuren. Aan deze eis is verder geen invulling gegeven door bijv. voor te schrijven dat er slechts bij (aangetekende) brief kan worden ontbonden. Het standpunt dat er met een e-mail niet aan de schriftelijkheidseis is voldaan, vindt geen steun in de wet of de rechtspraak. Doorslaggevend is of de mededeling de geadresseerde heeft bereikt en dat is hier het geval.

Niet ontvangen. Mejoro beweert verder nog dat hij de ontbindingsverklaring nooit heeft gezien. Ook dat helpt hem niet. Het koopcontract schrijft immers voor dat de mededeling aan de notaris moet worden gedaan.

 

Rechtsgeldig ontbonden. 

Doorslaggevend is dat de mededeling van ontbinding conform de gesloten koopovereenkomst aan de notaris is gedaan en dat deze mededeling daadwerkelijk door de notaris is ontvangen. Aemstel heeft de koopovereenkomst volgens de rechter dan ook rechtsgeldig ontbonden (ECLI:NL:RBROT:2021:3429) 

 

Als niet zeker is of de hypotheken en beslagen op het pand eraf gaan, neem dan daarvoor in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde op. Check bij een beroep op een ontbindende voorwaarde altijd op welke manier dat moet gebeuren. Als er slechts is bepaald dat dit schriftelijk moet plaatsvinden, mag dat ook per e-mail.

Ons INFO Blog